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[什么值得买]纽约租房新法经过过程 律师建议华人房东出租房需谨慎

时间:2019-12-24 14:09:43 作者:惠州市惠阳区福盛乐器厂 热度:99℃
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  中国侨网10月14日电 据美国《世界日报》报道,纽约律师戴士乐(Perry I. Tischler)代办代办代理房东佃农官司已22年,接下4300个案件,其中华人客户占到65%-70%。

  他说,由于纽约市法庭标的目标佃农,是以驱赶佃农的时辰较长。同为纽约州,纽约上州和纽约长岛的法庭案件都比较好做。假如佃农位于纽约市低收进地区,不仅时辰更长,而且有免费律师供给协助,就更难了。

  他暗示,新纽约州《住房不变和租户庇***》(HSTPA)将于10月14日生效,到时撵走佃农的难度更大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大大年夜。

  不法出租 被抓痛处惨了

  戴士乐说,华人房主的题目首要有三个:一是把地下室装修后出租;二为把阁楼向外出租;三是把多余的房间向外出租。他说,这些出租都是分歧法的。租客租住如许的屋子,是由于他们知道这种出租是违法的,只要一告,就可以白住半年。

  他说,有的租客住了一段时候,就最先不交房租。“如许的租客什么人都有,有非裔、西语裔、华人和韩国人。”假如房主找到他们要房租,他们就会告状,并且纽约有很多免费律师,可以帮忙他们打讼事。假如打到法院,法官也向着他们。是以,有人说,纽约市是一个租房者的城市。“我对华人房主的建议是,不要不法出租。”

  这些租客找到免费的住处,当然不想走。有的华人房主怯懦怕事,就擅自塞钱给租户,但愿他们本身搬走。可是,租客拿到钱后,并不走,而是继续住在里面,以为房主拿他们没有法子。由于长短法出租,房主不敢上法庭。有的华报酬了赶走租客,把屋子卖了。可是,租客仍是不走,买家不肯签字,屋子仍是卖不失落。

  他说,很多房主找到他们,但愿律师出头签字,把这些佃农赶走。他说,在1990年月,假如经由过程法院赶走租客,一般需要三、四个月。可是,此刻拖到六到八个月。纽约州2019年经由过程一个租客庇***,首如果庇护租客。这个新法把各个法式都拖长了,驱赶租客时候也年夜年夜耽误。

  驱赶时代 房主不克不及收租

  纽约律师张楠说,假如按照以前的法令,房主可以要求佃农30天内搬走。可是,此刻环境变了。新的法令给佃农更多宽期限:假如佃农住在这里不到一年,可要求30天内搬走;假如佃农住了一年以上但不到两年,可以在60天内搬走;假如佃农住了两年以上,佃农可以在90天搬走。“在此时代,房主不克不及收房租。”

  今朝,很多房主不知道这个法令。假如要驱赶佃农,他们要在8月或9月提出诉状,可是良多人9月尚未步履。他说,在以前,房主可以要求佃农三五天内搬走。但新法令要求房首要给佃农寄挂号信。“假如不寄挂号信,佃农律师可以要求法官打消案件。”

  他说,良多华人但愿用钱解决,如在庭前息争,房主会自动给佃农钱,要他们搬走。“我传闻,房主一般出价1000美元到5000美元,也有出上万美元的。”但房主出钱纷歧定可以或许谈妥。“房主找我们,一般是要上法庭的。”不外,也有的佃农本身搬走。

  职业佃农 借机免费白住

  张楠说,华人房主的佃农来历多种多样。“我们驱赶的佃农良多,有人日本人、韩国人、***人、华人、非裔等,而西语裔的佃农占大都。”他估量,在他摈除的租客中,职业租客(professional tenants)约占一半。

  在这些案件中,很多是由于房主没有按照法令处事,被佃农捉住痛处,借机白住。例如,有的房主把地下室装修后出租,不解除有的地下室装修得很高档,跟地面上的屋子一样。

  当局管控 不克不及随便涨租

  张楠说,在美国很多年夜城市,当局城市节制房租,庇护佃农,尤其是纽约市如许的国际年夜都会。可是,有的房主佃农胶葛是由于房主的蒙昧,他们不知道本身的屋子是受到房钱限制的。

  例如,六个家庭以上的屋子属于房租节制的建筑,房租受到当局的管控。当局每年会寄一封信,奉告来岁的房租可以上涨几多,一般是1.5-2.5%。他说,投资这类房产的华人较少,而华人买一到三家庭的屋子的比力多。假如是采办三家庭或四家庭的衡宇,享受减税优惠,也会受到节制房租政策的影响。

  他说,华人房主很节流,把家里空余的房间都出租。“他们看到房间空下来,就以为是华侈了。”他说,不要急于将屋子租出往,必然要做佃农查询造访,遴选好的租客。

  做了近十年的律师,他看了太多的房主佃农胶葛。他说,房主必然要把出租的屋子搞好,尽到本身作为房主的责任。而对佃农来说,租住别人的屋子,应该与房主好好相处。“假若有什么事,应该提早说,以便解决。”(高梓原)

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